La Asociación de Vivienda en Renta (AVER) llevó a cabo una reunión virtual donde abordaron las complejidades y oportunidades que vive la industria del Real Estate a partir de la crisis económica y sanitaria por el Covid-19.

El panel integrado por Pablo Andrade, Director Adquisiciones Gran Ciudad; Ricardo Amack, Mexico Country Leader Greystar; Pablo Fonseca, Director de Operaciones Nomad Living; Alfredo Marín, CEO UrbanHub; Francisco Andragnes, CEO Homie.mx y Presidente de la AVER, fue moderado por Rodrigo Suárez, COO de Hasta Capital.

Vivienda en renta ¿de qué hablamos?

Alfredo Marín, CEO de UrbanHub comentó que cuando hablamos de vivienda en renta existe la premisa de falta de pago en el arrendamiento y cómo recuperar la posesión del inmueble por la debilidad de las leyes; esa premisa está equivocada y tenemos un historial de datos para comprobar que no es el caso. La vivienda en renta se enfoca a personas que están en algún tipo de transición a mediano o largo plazo (1,2 años) que beneficie su estilo de vida. La taza de falta de pago en mora en vivienda en renta, es más baja que pagos en mora para hipotecas en México.

Francisco Andragnes, Presidente de la AVER y CEO de Homie.mx, reveló que la  gente que renta no necesariamente son personas que no puedan comprar, sino que son los que se encuentran en un momento de transición; mucha gente arrienda no por necesidad económica sino porque quiere hacerlo. En México una de cada 5 familias renta una vivienda.

¿Cómo la crisis cambió la industria?

De acuerdo con Pablo Fonseca, Director de Operaciones de Nomad Living, mucho se había dicho que el activo de Multifamily (o vivienda en renta profesional) no se había probado en una crisis en México. Es cierto, pero también es cierto, que ningún activo de Multifamily se había probado en una doble crisis, la económica y la pandemia. Aunque no es ajeno a la afectación de esta doble coyuntura, nuestro portafolio de Multifamily tradicional ha demostrado ser bastante resiliente, sobre todo cuando se compara con otros activos como comercial y oficinas.

Reveló que sus indicadores previos al Covid se encontraban en 95% de ocupación y post Covid se encuentran en 85%, lo cual muestra su resistencia. “En septiembre observamos una estabilización y en octubre empezamos a ver una ligera recuperación aunque es muy pronto para afirmar que es una tendencia sólida”.

Tres factores afectaron principalmente al sector: la disminución de demanda, disminución de renovaciones y aumento de la oferta en el shadow market o mercado informal.

En el tema de precios, el directivo de Nomad Living compartió que en el Shadow Market (o economía informal) la disminución promedio en los precios de lista se estima en un 9% respecto al año pasado. Observamos que la gente está negociando más.

Añadió que en Nomad Living se observó una disminución promedio en los precios de cierre del 7% respecto al año pasado y desde septiembre se observa una estabilización. La caída en precios no fue pronunciada debido a que se redoblaron los esfuerzos en comercialización digital, promociones especiales, flexibilidad en plazos, equipamiento y servicios y enfoque en nuevos perfiles. También se enfocaron en la retención de sus residentes actuales; revisando las necesidades de cada uno, y ofreciendo soluciones particulares.

Hablando de cobranza, Nomad Living reporta que la morosidad a 30 días subió de 0.2 días a 0.8 días, lo cual sigue siendo muy baja. La mayor parte derivó de planes de pagos. La incobrabilidad se mantuvo menor a 0.1 %, otro ejemplo de la fortaleza del sector de vivienda en renta.

Algunos factores clave para mantener estos números es el seguimiento diligente al proceso de cobranza y el correcto perfilamiento de los clientes. “Alguien que tiene buen historial crediticio, buenas referencias y buen ingreso respecto a su renta, es muy difícil que deje de pagar y si tiene un problema, se acerca con la administración para resolverlo. La comunicación ha sido clave para llegar a soluciones de posibles conflictos” agregó Pablo Fonseca.

Ricardo Amack, Mexico Country Leader Greystar, comenta que el impacto al principio de la pandemia fue en las cuentas corporativas por la restricción a los viajes ya que las empresas tenían alquilado varios hogares para la fuerza laboral. Se ha estado negociando con inquilinos con dificultades de pago y se hacen planes, pero no ha sido un porcentaje alto, menos de 10 unidades en edificio de 230.  Aprovechamos la pandemia para remodelar y entregar unidades pendientes, se adaptaron con amenidades al aire libre. El mercado de departamentos y estudios chicos sigue siendo atractivo por el precio de renta, pero hay demanda para departamentos más grandes y lujosos.

Desde la trinchera de Gran Ciudad, Pablo Andrade, Director de Adquisiciones, consideró que el comportamiento o dinámica del Multifamily comparado con retail y oficinas ha sido muy distinto.  El cliente común ha sido el más resiliente. La cobranza se ha mantenido muy fuerte y en buenos términos. Hoy el Multifamily ha probado ser el asset class que menos baja o menos impacto tiene y el que más rápido se recupera a niveles anteriores a una crisis.

• Rodrigo Suárez, COO Hasta Capital comentó: “Nosotros tenemos 2600 unidades en EU, con una ocupación alrededor 95% y cobranza arriba 99%”.

¿Cómo cambiarán las preferencias del consumidor o qué descubrimos a raíz del Covid?

Alfredo Marín afirmó que la industria va a cambiar en cuestión de adaptación. Los accesos a los edificios están modificándose y habrá un esfuerzo en materia de prevención sanitaria. Hoy la gente quiere un espacio para trabajar en casa. El funcionamiento de las áreas comunes está evolucionando y los espacios se adecuan como semiprivados o con más separación. La parte electromecánica de los edificios se modifican, las oficinas requieren una nueva forma de pensar, hay tres pilares fundamentales en esto; aire fresco, la filtración y desinfección del aire. La tecnología será un punto importante para la desinfección de áreas comunes. Hay que prepararnos a las posibles soluciones y el mundo y la industria está trabajando en ello.

Del lado de Greystar se realizan cambios en el diseño del producto a nivel global, específicamente amenidades y áreas comunes para los residentes que se queden en home office. Se están ampliando los espacios de co-working y adaptando los cuartos de conferencias con menores dimensiones y más privados.

¿Cómo emplear la tecnología en la industria?

El CEO de Homie.mx reveló que el Covid aceleró a las industrias en materia tecnológica, afirmó que en el real estate es un poco más lento este proceso. Nosotros hemos implementado los contratos digitales, pagos digitales por múltiples canales, mkt digital, solicitudes de renta en línea en 15 minutos y más. En temas de incobrabilidad el peor mes fue de 1%; en agosto estamos al 0.2%, lo que más experimentamos fue una terminación anticipada de los contratos. El tema de big data y real estate van de la mano, es una tendencia que veremos de manera creciente e incluso nosotros nos apoyamos en ella para designar el precio de renta correcto y para la elección del inquilino.

De acuerdo con Pablo Fonseca de Nomad Living, se ha impulsado la digitalización del sector y no hay marcha atrás. El poder realizar recorridos virtuales y rentar un departamento desde casa son ejemplos de cambios que llegaron para quedarse.

¿La vivienda en renta institucional es atractiva?

Para Pablo Andrade de Gran Ciudad la vivienda en renta sigue siendo atractiva para los inversionistas, tenemos varios factores sólidos, como el bono demográfico, el tamaño de las unidades tiene que atender la oferta al mercado informal. Hoy comprar contra rentar es hasta dos veces más caro. Otro tema fundamental y desafortunadamente no hay tanta información histórica, es el comportamiento de las rentas en el mercado informal, pese a toda la oferta que hubo de vivienda en venta en vertical, las rentas del mercado informal crecieron entre 6% y 9% en los corredores principales de la CDMX. Sin duda la vivienda en renta institucional es un sector atractivo para los inversionistas.

Ricardo Amack considera que los inversionistas buscan la protección del flujo, a través de mantener la ocupación, renovación de contratos y crecimientos de renta; el Multifamily cumple con todo. Tener productos específicos como Multifamily, estudiantil y senior living nos ayuda a enfocar inversionistas en un cierto producto acorde al mercado. La diversidad y protección de flujos son factores que les encantan en todos los mercados que está Greystar y futuros.

Alfredo Marín consideró que los números de nivel de riesgo de México son positivamente extraordinarios, la clase media sigue creciendo, todo está alineado y los mitos ya se dejaron atrás, haciendo a la industria más atractiva para invertir. Afirmó que la preocupación más grande es la ejecución o construcción en la CDMX, el proceso de desarrollo se ha vuelto más complicado los últimos 24 meses.

Fonseca consideró que el apetito de los inversionistas sigue y hay que compararlo con otros activos dentro del sector inmobiliario. “Nuestro componente de oficinas están al 100% de ocupación, pero no es tan representativo del mercado pues es una muestra pequeña y nuestros clientes están sumamente consolidados. Datos que hemos visto del mercado de oficinas en Monterrey es que la desocupación es del 27% aproximadamente, lo cual contrasta con nuestra tasa de desocupación en residencial que es del 10% en nuestro portafolio de la misma ciudad”.

Respecto a activos comerciales, afirmó que “en general, ha sido una de las industrias más afectadas. Aunque hemos podido mantener la ocupación de nuestro componente comercial, casi 50 % de los clientes de Retail han solicitado algún tipo de ayuda versus 13% de clientes del componente residencial. Las restricciones gubernamentales de operación y aforos derivados de la crisis sanitaria hacen que la situación económica sea complicada, principalmente para el sector de entretenimiento”

¿Qué regiones fuera de México son los más interesantes para el Multifamily y cómo aprender de ellos?

El Presidente de la AVER consideró que en general las grandes capitales de América Latina tienen dinámicas demográficas y desequilibrio entre oferta y demanda similares a las de CDMX. Es una oportunidad de hacer productos de administración centralizada, con buenas amenidades y ubicaciones, es una tesis que funciona en cualquier ciudad que evalúes. Una de las grandes posibilidades está en Brasil, pero Latinoamérica tiene la oportunidad única de contar con un mercado virgen, hay una demanda alta donde no hay muchos jugadores haciendo vivienda en renta.

Por último Ricardo Amack consideró que antes de entrar a un mercado nuevo es importante tener un socio de capital que entienda la zona geográfica y tener escala donde puedas desarrollar y operar miles de unidades.